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2017年12月29日プロの家づくりコラム

現在の住宅ロ-ン

いなほ工務店の本(もと)です。
現在マイナス金利の時代という事は、ニュ-ス等にて皆さまお聞きになった事が多いかと思います。
しかし、銀行や企業以外の一般の方々にとってどの様な影響があるかは、あまり知られていません。こと住宅の建築や、土地の購入、売却に関しては、物凄い影響が出ている事をご存知でしょうか?
ここでは、どの様な影響が出ているかを検証してみます。

平成29年12月時点の金利付いて

平成29年12月時点においての住宅ロ-ン金利ですが、マイナス金利の影響にて、
1. 銀行変動系(実質の優遇後金利) およそ 0.625% (0.5%代や0.8%位の金融機関も有)
2. フラット35S 当初10年間金利 およそ 1.1%前後
となっています。

この水準は、勿論日本において過去最低の水準となっていて、バブル期には変動金利が8.5%の時代もありました。
今後バブル期の様になる事は想像しにくいですが、変動金利が2%~3%位にになる可能性は、長い目で見てあっても全く不思議ではありません。

金利が変わるとどんな影響が出る?

では、金利が1%~2%変わるとどの様な影響があるのか?考えます
1. 返済額が変わる(借入額によって)
2. 借入可能額が変わる
この2点が大きな影響なのですが、1の返済額の変化より、2の借入可能額が変わるという事が、多大に影響していきます。

(例)フラット35Sの場合

フラット35Sの場合 金利1.1%
(返済比率金利は、1.34%計算)* 金融機関、個人情報、他借入により異なる場合有。計算は35年ロ-ン
年収350万円の方の最大借入可能額   約 29,320,000円 当初月々84,139円
年収400万円の方の最大借入可能額   約 39,090,000円 当初月々112,176円
年収500万円の方の最大借入可能額   約 48,870,000円 当初月々140,242円
となります。

金利が1%上がると
年収350万円の方の最大借入可能額   約 25,070,000円 当初月々84,339円
年収400万円の方の最大借入可能額   約 33,430,000円 当初月々112,464円
年収500万円の方の最大借入可能額   約 41,780,000円 当初月々140,555円

金利が2%上がると
年収350万円の方の最大借入可能額   約 21,650,000円 当初月々84,533円
年収400万円の方の最大借入可能額   約 28,870,000円 当初月々112,723円
年収500万円の方の最大借入可能額   約 36,090,000円 当初月々140,914円

上記表から解る事は、金利がどう変化しても、借入時の年収により、月々の返済額は、変わらない様に貸出額の規定があるという事と、同じ年収でも金利によって借入額自体が物凄く変動するという事です。
金利1%あたり、400万円以上の借入可能額が変動するという事です。

では、現在の史上最低金利の状態で言えば、同じ年収でありながら、同じ返済額でありながら、金利2%~3%の時代と比べ、約400万円(2%)~約800万円(3%)高く、家を購入、若しくは建築となるという実態です。

明らかに現在、建替えに有利な状況と言え、これは日本銀行(政府)が意図して行っている制作です。
しかし、この影響により土地価格は高騰気味となっています。
再来年の消費税2%アップより、金利の情勢が一番の影響材料となっています。

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